こんにちは、KOYA＠ソリンドです。
先日のツイートを掘り下げて、今回はマイホームか、賃貸かという人生の永遠のテーマについて解説していきたいと思います。
「マイホームなら、ローン返済し終えれば土地や建物は自分のもの。一方、賃貸で払ったお金は大家のもの。」という理屈があるけど、マイホームは築20年で建物の売価がほぼ0円になります。つまり、ただの不動産投資です。投資なので、地価が上がれば得で、下がれば損。隣に葬儀の建物とかできたら終わる
— KOYA＠ソリンド@ブログ改善 (@thor_ind) September 2, 2019
記事の結論を最初にいってしまうと、「賃貸の方がおすすめですよ〜」というもの。
しかし、その情報は鵜呑みにしないでください。
僕がいつもいっているように、情報を信じるかは「根拠」を考える必要があります。
「情報」というのは、自分で取捨選択しつつ、何を信用するかは自分次第です。
つまり、「SNSのフォロワーが多い=正しい」とは限りません。責任をとるのは、インフルエンサーではなく、その情報を信用したあなたです。誰であっても盲信してはならず、自分で情報の根拠と信頼性担保を掘り下げるべき。— KOYA＠ソリンド@ブログ改善 (@thor_ind) September 2, 2019
記事で僕が提示する根拠に納得できたら、主張を信用してください。
なぜマイホームよりも賃貸の方がおすすめなのか
考えの根拠を140字でまとめると、下記ツイートのとおり。
しかも、これから首都直下型地震や南海トラフも予想されていますよね。東日本大震災もありました。つまり、不動産の所有リスクが高すぎですよね。
だからこそ、高リスクを背負う不動産会社は「夢のマイホーム」を押し売りするけど、それならリスクの高い不動産投資よりも、株式投資の方がよさそう。— KOYA＠ソリンド@ブログ改善 (@thor_ind) September 2, 2019
主張をもう少し掘り下げると、下記のようになります。
持ち家よりも賃貸の方が低リスクだと考える理由
- 借りるよりも所有の方がお得なら、店舗も借金してでも土地を買う
- 一戸建ては、築20年ほどで売価がほぼ０円になってしまう
- 不動産投資として土地の購入を考えたら、リスクが大きい
- 土地の転売でリスクを背負わなくて済むから、不動産会社は土地をせっせと売る
- 投資のつもりなら、インデックス投資の方がいいのでは
- そもそも、借金してまで投資しないでしょう
このように考えています。
一つずつ、見ていきましょう。
借りるよりも所有の方がお得なら、店舗も借金してでも土地を買う
これは「マイホーム」ではなく、「お店」で建物を買うか、賃貸するかについて考えた場合です。
もしも、土地の所有が賃貸するよりもお得だった場合、企業もお店を長期にわたってそこに置いておくつもりで出店しているわけですから、借金してでも土地を買うでしょう。
ローンを組んでもそんなに損しないのだったら、土地を所有した方が得に違いありません。
しかし、現実にはそうなっていないですよね。
つまり、賃貸が所有に対してお得なのか、あるいは変わらないくらいの魅力であることが想像できます。
一戸建ては、築20年ほどで売価がほぼ０円になってしまう
みなさん、不動産の営業マンの魔法のひと言に騙されていませんか？
「賃貸より、買った方が絶対にお得ですよ」
絶対なんてあるんでしょうか。その根拠と、土地柄ごとのケースバイケースな状況を検討したでしょうか。
例えば、「フェルトン村」という不動産サイトの記事で、株式会社あかつき不動産サービスの代表である藤田勝寛さん（登録不動産管理士）が以下のように発言しています。
「不動産業界において、築20年以上経過している一戸建て住宅の価値はほとんど0円」
これは知らなかった人多いかもですが、実際に僕の祖母が自宅を売却したときも、土地代にしかなりませんでした。
というか、取り壊しする場合は取り壊し代でむしろマイナス。
つまり、「夢のマイホーム」で買えるのはまさに「夢」という虚構であって、実際には土地に対する「不動産投資」とも考えられます。
不動産投資として土地の購入を考えたら、リスクが大きい
マイホーム購入を「不動産投資」と取られるのなら、地価が時間経過にしたがって上昇する。
ほんとうにこの衰退国家の中でそういえるでしょうか。
まず、知っておきたい前提知識は次のようになります。
不動産価値の値動きの原則
- 地域の人口が増えた場合 → 需要UP、地価UP
- 交通のアクセスが高まった場合 → 地価UP
- 公共施設、商業施設ができた場合 → 地価UP
- 人口減少 → 地価DOWN
- 街の施設が潰れた場合 → 地価DOWN
- 周囲に葬儀や宗教、暴力団施設ができた場合 → 地価DOWN
今後地域の人口はますます少なくなっていくでしょうし、老人の死亡者も増えますよね。
すると、葬儀屋さんが近所にできるかもしれません。
※僕の実家の近所にも、一度できかけたことがあります。
それだけでなく、東日本大震災のようなことが起こったらOUTです。
「都心なら地価高いから、、、」と思うかもですが、首都直下型地震が予定されています。南海トラフとかも予期されていますしね。
つまり、「所有とはリスクを同時に背負いこむ」ということです。
リスクを背負わなくて済むから、不動産会社は土地を転売する
何がおきているかというと、「不動産（土地）所有＝リスク」なので、不動産会社は土地を手に入れて、それを即転売するわけです。
ほんとうに不動産を持っていることがお金になるのなら、不動産会社が土地を寝かして所有すればいいじゃないですか。しかし、そうはせずに「夢のマイホーム」という幻想を抱かせて、サラリーマンに借金させる。
不動産会社って、そういうビジネスなんですよ。だから儲かるし、だからお客さんに媚び売ってまでマイホームを買わせます。
投資のつもりなら、インデックス投資の方がいいのではないか
ただ、ここまでいうと、「いや、私は土地価格が上がるとかけて投資するんです」という声が聞こえそうですが、投資するならばインデックス投資とかの方が安心じゃないですか。
インデックス投資とは、株式投資の一種で、分散投資の投資信託のことです。
つまり、一発逆転のハイリスクハイリターンな投資はできないのですが、ローリスクで着実に利益を上げていこうという投資方法です。
資産が1,000万円超えているのなら、インデックス投資に８割ほど投資するのも、考慮に入れていいでしょう。
なお、３ヶ月間当ブログのスポンサーをしてくださったマナブさん（@manabubannai）はインデックス投資をしており、おすすめの商品も書いていたので、引用しておきます。
ちなみに、僕がオススメするインデックス投資は「手数料の安いもの」です。
具体的には「eMAXIS Slimのバランス型」とかでいいのでは、と思います。あとは「eMAXIS Slim 全世界株式」ですね。FXを極めたら爆益かもですが、5年継続で利益が残る人は「1%」と言われたりするので、無謀な人はFXをどうぞ😌— マナブ@バンコク (@manabubannai) September 3, 2019
しかし、借金してまで投資しないでしょう
インデック投資の魅力について書きましたが、夢のマイホームの価格は、「3,000万円〜+土地代+ローン代」です。
「買った土地で不動産投資をする」という考えのおかしさは、「数千万円〜１億円借金して、投資する」といっているのと同じくらいの違和感です。
いくら「インデックス投資がおすすめ」と僕に言われても、数千万円〜１億円借金して株式投資しないでしょう。
最後に：マイホームを買うのがいい人とは
今回の記事では、「宝くじが当たらないのは、当たり前です【来年事故で死ぬより難しい】」と「投資で一発逆転は無理ゲーでした。→まずは労働所得を稼ぐが正解です」に続いて、お金関係で損しないための知識を書きました。
ただし、今回の視点は完全に「お金第一に考えた場合」の話であり、子供が３人くらいいて、遊ばせるとかはまったく考えていません。犬やネコも同様です。
価値の形態はお金に限らず様々なので、「お金以外の価値」を夢のマイホームに込める人なら、購入するのもありかもですね。
ただ、僕は30代で資産１億をつくり、頑張っている大学生とかにお金を支援し、能動的な活動をしてもらう、みたいなことをしたいので（僕は先述のマナブさんに支援いただきました）、賃貸で生きていこうと思います。
この辺りは人それぞれの価値観なので、正解はありません。
ただ、僕は「持ち家を持ったら、選択肢の減る人生になるな」と思っています。
なお、本記事で扱ったような「お金関係で損しないための老後生活」にするためには、下記の本を読んでおくことを勧めます。
臆病者のための億万長者入門
別に億万長者になろうと思ってなくてOKで、ただただ「騙されないため」に読むべき。自衛のためにです。
