「都市計画法」とは何か?区域区分についても【理解の初歩を手助け】

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あなたは「都市計画法」とは何か知っているでしょうか。

 

これは不動産売買を行うときによく出てくる法律なのですが、今回解説する「土地計画法」と「建築基準法」の2つが分かっていれば不動産売買の際も話の概要がわかりやすくなるため、勉強しておくことは損ではないです。

 

今回はそんな「都市計画法」についてわかりやすく解説します。

 

想定する読者像としては、これから行政として土地計画管理を行う方や不動産投資を始めようと思っている方です。

 

なお、先にこの記事の概要をお伝えしておくと、

「都市計画法」とは都市計画をどのようにその街そのまちで運用して行くかについて区分ごとに方針を決めるもので、区域区分には大きく分けると次の2つがあります。

▪︎計画的に開発をする「市街化区域」
▪︎市街化を抑制する「市街化調整区域」

 

この記事では上記の内容をもう少しだけわかりやすく説明していきます。

 

都市計画法の理念とは?

 

難しく言うことはいくらでもできるのですが、それは国交省のサイトを見れば良いので、都市計画法の目的について簡単に言うと、「事前に計画性を持った街づくりをするためのルール決め」です。

 

「都市計画法」は昭和43年ごろ施行された法律で、国土交通省が管轄の省庁です。

 

具体的には、都市の開発許可やその手続き、計画制限、事業許認可について定められており、農林漁業との調和や健康で文化的な生活、都市機能の維持を目指しています。

 

その過程で、目的を果たすための「都市計画区域」や「準都市計画区域」、「区域区分」など区分分けがいくつか存在します。

 

そして、「都市計画区域」は計画的に街づくりを進める地域、「準都市計画区域」は将来の開発を抑制したい場所、「区域区分」は無秩序な市街化を防ぎたい場所に設定されます。

 

▪︎「都市計画区域」:計画的な街づくりを行いたい区域を設定
▪︎「準都市計画区域」:将来の開発は抑制したい区域を設定
▪︎「区域区分」:無秩序な市街化を抑制したい区域を設定

 

なお、ここで言う「街づくり」とは、市民の都市生活に必要なインフラを整備することで、簡単に言うと学校や図書館、病院、水道局を作ったりすることです。

 

都市計画区域

 

「都市計画区域」とは積極的に開発をしていきたい地域のことであり、インフラ整備も総合的に整備・開発して、かつ区域内のインフラを保全していく区域です。

 

重点的に開発していく市町村とその周辺を都道府県知事や市町村長が「都市計画区域」として指定します。

 

準都市計画地域

 

「都市計画地域」に含められなかった都市計画区域外のうち、そのまま放置して開発を許すと優れた景観が失われそうな場所が「準都市計画区域」として指定されます。

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区域区分

 

「区域区分」とは、無秩序な市街化を防いで、計画的に市街化を推し進めていくための区分わけで、都市計画区域内を「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに区分けしています。

 

市街化区域

「市街化地域」は、「すでに市街地を形成している地域」と「おおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域」が対象となります。

 

さらに「市街化地域」には住居、商業、工業などに応じた「用途地域」が定められ、重点的に投資が行われたりします。

 

市街化調整区域

「市街化調整地域」とは、「市街化を抑制すべき地域」で、原則的に開発を行わないこととなっています。

 

農地や林地などが当てはまるのですが、そのような土地でも職業従事者の住居の建築などは認められたりしています。これは例外ですね。

 

なお、「市街化地域」と「市街化調整地域」の割合を比較すると、都市部のほとんどの市で「市街化地域」の方が面積が大きいです。

 

都市計画法のまとめ

 

この記事の最後で今回学習したことをまとめておくと、「都市計画法」とは都市計画をどのようにその街そのまちで運用して行くかについて区分ごとに方針を決めるもので、区域区分では計画的に開発をする「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」がある、ということです。

 

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